המדריך ללקיחת משכנתא

גובהה הממוצע של משכנתא בישראל בשנת 2013 עמד על כ-603,000 שקלים, וההחזר החודשי הממוצע של משכנתא ל-25 שנה מוערך בכ-2,920 שקלים לחודש. זאת, על פי נתונים רשמיים שפורסמו לאחרונה על ידי משרד הבינוי והשיכון. ואכן, עם הנתונים אי אפשר להתווכח. על פי רוב, הלוואת משכנתא היא ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שאדם בישראל לוקח על עצמו במהלך חייו. אי לכך, בבואכם לבחור מסלול משכנתא, חשוב לזכור את הכלל המרכזי בעניין – תכנון, תכנון, תכנון.

כיום, בשל התחרות העצומה בין הבנקים למשכנתאות, בחירה במסלול משכנתא היא למעשה בחירה מבין יותר מ-30 מסלולים שונים. בדרך כלל, מומלץ לחלק את תהליך בחירת מסלול המשכנתא לשלושה מישורים – מצבם הכלכלי והפיננסי של הלווים (בהווה ובעתיד), הנכס המיועד לרכישה (ולא רק מבחינת סכום. למשל – האם מדובר בנכס למגורים או להשקעה), ומסלולי משכנתא על הבדליהם השונים.

כל אחד מהמישורים הללו משפיע על השניים האחרים ויכול לשנות מקצה לקצה את ההחלטה הסופית. כמו כן, גם בחינה מדוקדקת של מישור ספציפי דורשת התייחסות למספר פרמטרים. לדוגמה, כאשר בוחנים את יכולתם הכלכלית של הלווים, חשוב להתמקד לא רק במצב הפיננסי הנוכחי ובהון העצמי, אלא גם בציפייה עתידית (לרבות בנוגע להתרחבות המשפחה, עלייה במשכורות, סכומי כסף עתידיים כגון ירושה, הכנסות מנכסים אחרים וכדומה).

שיקולים בלקיחת משכנתא

מערכת השיקולים אשר עומדת מאחורי החלטה על בחירת מסלול משכנתא כוללת אפוא מרכיבים שונים. מרביתם נוגעים לאיתנות הפיננסית של הלווים ולצפי שלהם לגבי הכנסות עתידיות. בנוסף, יש לזכור כי כשם שאין משפחה אשר דומה לרעותה, כך אין משכנתא אחת אשר מתאימה לכולם. דהיינו, בחירת מסלול משכנתא צריכה להיות בראש ובראשונה בחירה סובייקטיבית ואינדיבידואלית. כמו כן, חשוב לזכור שרכישת נכס איננה כוללת רק את מחירו של הבית אלא גם פרמטרים נוספים כגון מס רכישה, היטל השבחה, שכ"ט עו"ד, ביטוח משכנתא, עלויות עיצוב פנים ועוד.

הבנקים השונים למשכנתאות בישראל נמצאים בתחרות מתמדת על כל לקוח ולקוח. כיום, הבנקים מציעים מסלולים אטרקטיביים ומשיקים כל הזמן תוכניות משכנתא חדשות וייחודיות. בנוסף, פעמים רבות ניתן לנהל מול הבנק משא ומתן אודות תנאי המשכנתא ולווים רבים מצליחים לשפר את תנאי ההלוואה ברמה ניכרת.

שימו לב, היות ומשכנתא היא הלוואה בסכומי עתק אשר ניטלת לתקופה ארוכה במיוחד (כ-18 שנים בממוצע בישראל), אפילו שברי אחוזים בודדים בסעיף מסוים יכולים לקפל מאחוריהם חיסכון בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. קרי, בחירה מדויקת של מסלול משכנתא, הכוללת התייחסות ספציפית ופרטנית לכל אחד מהפרמטרים השונים, היא אפוא חובה ולא זכות.

משכנתא לפי אופי

הלוואות משכנתא שונות זו מזו גם בהתאם לאופיים של הלווים. למעשה, ככל שהלווים מעוניינים לשמור על יציבות ונמנעים מסיכונים, כך מחירה הכולל של הלוואת הדיור שלהם יהיה גבוה בהתאמה. לדוגמה, לווים זהירים ייטו לכוון אל מסלולי משכנתאות בריבית קבועה (ויש שיגדילו גם עם ריבית קבועה שאינה צמודה למדד). מנגד, מרבית נוטלי ההלוואות בישראל בוחרים דווקא במסלולים בריבית משתנה (או מסלולים משולבים). זאת, למרות הסיכון, ובעיקר תודות למחיר האטרקטיבי.

חשוב להדגיש, גם משכנתאות בריביות משתנות אינן בהכרח מסוכנות ברמה חריגה. בנק ישראל, ועמו המפקח על הבנקים, דואגים רבות לשמור על שוק המשכנתאות באמצעות תקנות, חוקים, נהלים, רגולציה וכדומה. אי לכך, הבנקים מחויבים בשורה ארוכה של כללים אשר אינם מאפשרים להם לעשות בכספי הלווים ככל העולה על רוחם. זאת ועוד, יותר ויותר ישראלים מבינים כיום את החשיבות אשר טמונה במחזור משכנתא. דהיינו, בפתיחת תיק המשכנתא אחת לכמה שנים, ובבדיקה מעמיקה לגבי המסלול המדובר נוכח נסיבות החיים שהשתנו (ונוכח השינויים והתמורות במסלולי המשכנתא המוצעים וברגולציה בענף (.

טעויות של לוקחי המשכנתאות

היות ותחום המשכנתאות הוא ענף מורכב ומסועף, הדורש התייחסות ספציפית לכל מקרה לגופו, מאחורי נטילת משכנתא עומדת מערכת ענפה ומסועפת של שיקולים מצטברים ומנוגדים. ובכן, קצרה היריעה מכדי לפרוש כאן את הנושא בשלמותו. אי לכך, הנה כמה טעויות שמומלץ להימנע מהן:

משכנתא היא הלוואה אישית – תנאי הלוואת משכנתא צריכים להתאים באופן ספציפי לנסיבותיהם האישיות של הלווים. מומלץ שלא להיעזר בחברים ובני משפחה, אלא רק בבעלי מקצוע הבקיאים בתחום. כמו כן, יש לדרוש מהבנק מסלול משכנתא ספציפי ומותאם אישית (ככל הניתן).

ערכו סקר שוק – לווים רבים מתעצלים ואינם עורכים סקר שוק מעמיק הבוחן את מלוא האופציות שעל השולחן. מדובר בטעות נפוצה אשר מתעלמת מהתחרות האדירה בין הבנקים השונים.

משא ומתן מול הבנק – מומחי משכנתאות יודעים להדגיש כי המסלול הראשוני שמוצע ללקוח איננו בהכרח סוף פסוק. לא אחת, משא ומתן יכול לשפר את תנאי ההלוואה באופן ניכר.

גיבוש פרופיל פיננסי – הפרופיל הפיננסי של הלווים צריך לכלול לא רק את נושא ההון הראשוני כי אם היבטים שונים בדבר הכנסות ותזרים מזומנים בהווה ובעתיד. רק פרופיל פיננסי מדויק יוכל לסייע בהערכה נכונה של החזר חודשי מתאים.

זכרו שמדובר בהלוואה לטווח ארוך – חשוב לזכור כי משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שאורכה הממוצע בישראל מגיע לכדי 18 שנה. אי לכך, בחירת מסלול משכנתא צריכה להתייחס למשל לנושאים כגון אינפלציה, שער הדולר, גובה הריבית וכדומה. משכנתאות אשר נראות לכאורה אטרקטיביות היום, עלולות להיות מעמסה בעוד כמה שנים. מומלץ אפוא לפזר את הסיכונים ככל הניתן.

היזהרו מאופוריה– פעמים רבות, לווים אשר מתעניינים בהלוואת משכנתא נמצאים במצב רוח מרומם וחיובי (טרם רכישת בית). אופוריה זו עלולה להיות מסוכנת ולבוא לידי ביטוי בבחירות פזיזות ולא מושכלות. יש לזכור כי למרות התחושה הטובה, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שצריכה להתייחס גם למצבים פיננסיים מורכבים בעתיד כגון התרחבות המשפחה, נסיבות בריאותיות, פיטורין וכו'.

ההחזר החודשי הוא לא בהכרח שליש מההכנסות – נהוג לומר כי החזר חודשי למשכנתא צריך להיות כשליש מהכנסות הבית. למרות שמדובר בעוגן פופולארי, חשוב לבחון את הנושא לעומק. למשל, לבדוק לא רק מהן הכנסות הבית אלא גם מהן הוצאותיו.

זכרו שישנן גם הוצאות נלוות – לווים רבים נוטים לבחון את מסלול המשכנתא רק מול עלות הדירה. לא אחת, הם אינם משקיעים תשומת לב ראויה להוצאות נוספות כגון דמי תיווך, עורכי דין, ביטוח משכנתא, הובלה, שיפוצים, ריהוט, עיצוב פנים וכדומה.

תחת קטגוריית: • ביטוח משכנתא   

קצת על המחבר:



RSSתגובות (0)

מעקב קישורים חוזרים

השאר תגובה




אם תרצה תמונה שתפורסם עם התגובה, לך לגראואטר.