מתי מחזור משכנתא משתלם?

עובדה ידועה היא כי שוק המשכנתאות בישראל הוא שוק דינמי ומשתנה. הריביות יורדות ועולות, כוחות השוק מושכים לכאן ולכאן, שינויים בשוק המט"ח עשויים להשפיע גם הם (במיוחד עבור מי שהמשכנתא שלו צמודה למטבע זר), ובמילים אחרות – משכנתא שנלקחה לפני שנים מספר בתנאים מסוימים לא בהחלט מתאימה גם לתנאי השוק הנוכחיים, וישנה בהחלט אפשרות, כי ניתן להוזיל אותה באמצעות פעולה הקרויה מחזור משכנתא. מהו מחזור משכנתא? במאמר שלפניכם.

מחזור משכנתא – להחליף את הקיימת באחת חדשה

מחזור משכנתא הוא פעולה המאפשרת להחזיר אל הבנק משכנתא קיימת, ולקחת במקומה משכנתא חלופית. למה לעשות מעשה שכזה ? לדוגמא, אם בעת שנלקחה המשכנתא הראשונה הייתה הריבית במשק גבוהה מאוד וכיום, מספר שנים לאחר מכן, ירדה בצורה משמעותית, כך שאם המשכנתא הייתה נלקחת היום, הרי שסכום ההחזר החודשי היה נמוך בצורה משמעותית. זוהי בדיוק המשמעות של מחזור משכנתא – נטילת משכנתא חדשה (מאותו הבנק בו נלקחה המשכנתא הראשונה או מכל בנק אחר), תשלום המשכנתא הקודמת באמצעותה ותחילת תשלומי החזר חודשי של המשכנתא החדשה.

כיצד יש לבחון את כדאיות מחזור משכנתא?

כדאיות מחזור משכנתא נקבעת בראש ובראשונה בהתחשב בקנס הפירעון המוקדם של המשכנתא הנוכחית, אם קיים. קנס הפירעון המוקדם מוגדר בתנאי המשכנתא הקיימת, וכמו כן הוא – עמלה המשולמת לבנק בגין ההחזר המוקדם של המשכנתא (שהלא מבחינת הבנק שנתן את ההלוואה, החזר מוקדם משמעותו הפסד הריביות שיכול היה להרוויח). לעיתים, ישנן משכנתאות שעבורן הוגדרו "נקודות יציאה" – תאריכים מדויקים (כל חמש שנים, לדוגמא) בהן יכול הלווה להחזיר את המשכנתא, ללא שיצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם. אם זהו המצב גם במשכנתא שלכם, רצוי לבדוק האם שווה לבצע מחזור משכנתא לקראת כל מועד יציאה, על מנת לנצל את האפשרות להקטין את ההחזר החודשי (ולשלם פחות בסכום ההחזר הכולל, בסופו של דבר). במידה ולא הוגדרו מועדי יציאה או שלחילופין, נדמה שכדאיות מחזור משכנתא היא גבוהה כל כך כעת, ואין טעם להמתין למועד יציאה, הרי שבחישוב כדאיות מחזור משכנתא יש לשקלל גם את עמלת הפירעון המוקדם, על מנת לבחון האם מחזור משכנתא אכן מצדיק את ביצועו.

ככלל, חוק האצבע בנושא מחזור משכנתא הוא שככל שנותרו שנים רבות יותר לתשלומי המשכנתא וככל שההפרש בין ריבית המשכנתא הנוכחית והריבית החדשה הוא גדול יותר, הרי שביצוע מחזור משכנתא הוא משתלם וכדאי.

כיצד מבוצע מחזור משכנתא?

חשוב להבין כי מחזור משכנתא משמעותו לקיחת משכנתא חדשה לחלוטין, כך שטרם תבצעו מחזור משכנתא תצטרכו לעשות סקר שוק מלא בחיפוש אחר משכנתא מתאימה ומשתלמת. כך תוכלו לקחת משכנתא מסוג אחר לחלוטין (לדוגמא, תוכלו להחליף משכנתא בריבית משתנה במשכנתא צמודה למדד אם תרצו לדעת בוודאות מה יהיה סכום ההחזר החודשי לאורך כל התקופה), תוכלו לקחת משכנתא לתקופה שונה מהתקופה המקורית ולקצר בכך את משך ההחזר שנותר – בדקו היטב את תנאי המשכנתא החדשה על מנת לבדוק את כדאיותה.

חשוב לדעת, כי אין חובה לבצע מחזור משכנתא בבנק בו לקחתם את המשכנתא הראשונה, וכי כדאי לחפש את המשכנתא הטובה ביותר גם אם היא בבנק גוף פיננסי אחר. עם זאת, במידה ועד כה שילמתם את המשכנתא בצורה טובה ללא איחורים ויצירת חובות, הרי שהמוניטין שלכם בבנק הנוכחי הוא חיובי ביותר, מה שיוכל לסייע לתנאי המשכנתא החדשה.

אם אתם יודעים כי נקודת יציאה של המשכנתא מתקרבת ואתם שוקלים לבצע מחזור משכנתא, בדקו היטב כמה זמן לפני מועד היציאה יש לעדכן את הבנק, כי אתם מתכוונים להשתמש בו ועבדו בהתאם ללו"ז מבחינת החיפוש אחר אפשרויות המחזור, זאת כדי שלא תאחרו את המועד ותחויבו בקנס יציאה.

תחת קטגוריית: • featured   

קצת על המחבר:



RSSתגובות (0)

מעקב קישורים חוזרים

השאר תגובה




אם תרצה תמונה שתפורסם עם התגובה, לך לגראואטר.